Actualité • 21 March 2022
La réhabilitation et la transformation du parc tertiaire est aujourd’hui un enjeu majeur afin de répondre aux différents constats suivants : l’urgence climatique, une évolution des modes de travail, des immeubles de bureaux vieillissants et une pénurie de logements accompagnée d’un appétit des investisseurs pour les produits résidentiels.
La réhabilitation et la transformation du parc tertiaire est aujourd’hui un enjeu majeur afin de répondre aux différents constats suivants : l’urgence climatique, une évolution des modes de travail, des immeubles de bureaux vieillissants et une pénurie de logements accompagnée d’un appétit des investisseurs pour les produits résidentiels.
Le bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de CO2 représentant 30 % des émissions en France si l’on comptabilise l’exploitation et la construction (Source : SNCB). De ce fait, au regard de l’urgence climatique, de l’Accord de Paris sur le climat, d’un objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), il est aujourd’hui nécessaire de repenser notre manière de construire.
L'espace de travail est en pleine mutation et l'humain est au centre même de la réflexion sur la conception des futurs ensembles tertiaires. On assiste à une redéfinition de la fonction de bureaux, devenant à terme un lieu d’échange et de rencontre incarnant la culture de l’entreprise. Plus encore, la crise sanitaire a accentué et accéléré ces attentes avec une volonté de bureaux connectés, flexibles et proche de toutes commodités et transports.
Cependant les immeubles de bureaux existants sont en grande partie obsolètes et souvent inadaptés aux besoins des utilisateurs. Le parc francilien représente 55 millions de m², dont 80% ont été construits avant 2000 et 7 % sont vacants (ORIE). De plus, du fait d’un marché à 2 vitesses, les écarts se creusent entre les secteurs établis où les valeurs continuent d’augmenter fortement et les zones secondaires en situation de sur offre et de forte vacance structurelle.
En outre, les besoins de logements sont en hausse avec un déficit en région francilienne estimé à près de 400 000 logements, soit plus de 3 années de production. Les collectivités doivent par ailleurs augmenter leur production de logements sociaux pour contribuer à une ville plus inclusive. On constate également un attrait de plus en plus fort des investisseurs pour les produits résidentiels, dont les volumes d’investissement ont été multiplié par 5 en 10 ans.
Ainsi la conviction d’Icade est de reconstruire la ville sur la ville en étudiant la transformation des immeubles de bureaux vers d’autres destinations, notamment résidentielles. C’est pourquoi l’offre Afterwork a été développée, afin de proposer à nos clients et aux collectivités une démarche de redéveloppement des actifs tertiaires. Cette offre est portée par une équipe dédiée au sein d’Icade Promotion ; des femmes et des hommes disposant d’une expertise multi-produits afin d’étudier tous les scénarios de transformation, tout en prenant en compte le bilan carbone et les objectifs ambitieux du Décret Tertiaire. Cette approche globale nécessite d’appréhender la mutabilité au travers de cinq dimensions: urbanistique, technique, sociale, écologique et économique.
La dimension urbanistique se traduit par une volonté de raisonner à l’échelle du quartier. La transformation en logement sera ainsi plus favorisée dans des quartiers mixtes ou à dominante résidentielle, disposant des aménités nécessaires (commerces, crèches, écoles, espaces verts…). Dans les quartiers tertiaires monofonctionnels (plus de 2/3 du parc), elle peut nécessiter une évolution programmatique plus globale à l’échelle du quartier, en lien avec les collectivités, avec parfois une modification des règles du PLU.
La dimension technique consiste à évaluer la pertinence de la transformation en fonction des époques de construction, des typologies d’immeubles et des aspects réglementaires et administratifs. Par exemple, certaines morphologies d’immeubles existants (profondeur de plateau, trame de façade, hauteur libre…) seront plus adaptées à un programme de résidence gérée, alors que d’autres seront propices à du logement familial.
La dimension sociale, c’est de transformer les immeubles pour permettre une ville plus mixte, plus inclusive, qui s'adapte aux besoins du marché et des quartiers. L’un des enjeux est de redonner aux pôles tertiaires une vie de quartier et de rapproches les lieux d’habitations des lieux de travail, en contribuant à désengorger les transports en commun et à réduire les déplacements pendulaires.
Afin de faire face aux enjeux climatiques, la dimension écologique est primordiale. Le bilan carbone « travaux » d’une transformation est près de 2 fois plus faible qu’en démolition-reconstruction (source : Observatoire de l'immobilier durable, Décembre 2019, sur la base des données de l’association BBCA). Il s’agit également de diminuer l’étalement urbain et l’artificialisation des sols pour contribuer au Zéro Artificialisation Nette.
La dimension économique réside dans la complexité à résoudre l’équation financière de la transformation, qui nécessite une étude au cas par cas, en prenant en compte : les écarts entre les prix de vente bureau et logement ; les pertes de surfaces habitables liées aux circulations communes; les écarts de coûts travaux; les frais de commercialisation; le coût de la vacance et les délais de commercialisation en bureau ; et la rémunération du risque liée au portage des actifs et à l’obtention des autorisations administratives. Cependant de nouveaux leviers sont mis en place afin de favoriser la transformation, tels que la loi ELAN qui permet d’obtenir un bonus de constructibilité de 30% et exonérer la part de logement social.
Ces cinq dimensions sont prises en compte dans l’offre Afterwork qui s’appuie sur une méthodologie d’étude objective et des outils d’analyse technique, financière et environnementale. C’est une démarche d’accompagnement destinée aux propriétaires, investisseurs et collectivités qui s’interrogent sur l’avenir de leurs immeubles de bureaux, afin de les aider à identifier le scénario de transformation le plus pertinent en termes de création de valeur et d’impact carbone.
