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2024 Annual Integrated Report

2024 Annual Integrated Report (french only)

Intended for all our stakeholders, this integrated annual report provides a comprehensive overview of the Group and its sustainable performance drivers in a complex and changing environment. It provides a clear and transparent account of how Icade is able to create value in the short, medium and long term, for the benefit of its customers and partners, its employees, the regions in which it operates and society as a whole.

“
Our response to uncertainty is action. 2025 will be a year of acceleration, particularly in the implementation of ReShapE, our 2024-2028 strategic plan. Our course is clear. It is up to us to maintain it with conviction, to continue and strengthen the momentum we have set in motion.

Nicolas Joly

CEO of Icade

ReShapE, year 1 of the strategic plan 2024-2028

As an integrated real estate operator and developer, Icade's ambition is to position itself as a leader in the city of 2050. To achieve this, in 2024 the Group launched its ReShapE strategic plan, focusing on four major areas. After a year of implementation, the first concrete steps are already visible.

1

Poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande

Au 31/12/2024, le portefeuille de bureaux est constitué à 89 % de bureaux well‑positioned, conformes aux nouveaux usages (contre 86 % au 31/12/2023) et 11 % d’actifs à repositionner (contre 14 % au 31/12/2023).

2

Accélérer la diversification du portefeuille d'actifs en cohérence avec les besoins croissants de mixité

Les locaux d’activité représentent 11 % du portefeuille d’actifs 

+ 4 000 lits de résidences étudiantes livrés par la Promotion depuis 2015

7 data centers dont 5 en exploitation, 1 en construction et 1 projet de data center hyperscale engagé

3

Bâtir la ville de 2050, plus mixte, plus innovante et plus durable

À l'horizon 2030 : réduire de 41 % l’intensité carbone de la Promotion et de 60 % celle de la Foncière par rapport à 2019 et renaturer 100 % des nouvelles constructions.

4

Maintenir une structure financière solide

Sur la période 2023‑2028 : 4,2 Mds€ de produits de cession d’actifs, 1,8 Md€ d’investissements,  1,7 Md€ de remboursements de dette

En moyenne, sur l’horizon 2024-2028, indicateurs financiers cibles : LTV droits inclus à 30-35 %, dette nette / EBITDA < 9x, ICR > 4x

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Key numbers

1,022
Collaborators

(Registered headcount at 31/12/2024)

301.8 m€
Group Net Current Cash Flow

(per share: €3.98)

Property investment and Property development, building the city of 2050 together

As an integrated property operator, the Property Invesment and Development teams work in synergy. The Property Investment division can help to develop projects using its own funds; it provides a long-term vision that takes into account the challenges of operating buildings. The Property Development division can help the company source new land and investment projects, and brings its close relationships with local authorities to the table.

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Quels sont les atouts de la Foncière d'Icade ?

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Quel bilan tirez-vous pour Icade Promotion ?

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Audrey Camus
Directrice générale de la Foncière d'Icade
Charles-Emmanuel Kühne
Directeur général d'Icade Promotion
« Le portefeuille de la Foncière d’Icade se compose d’actifs résilients et diversifiés avec 86 % de bureaux « bien positionnés ». Elle a également pour atout d’être engagée avec des locataires de qualité, sur des baux longs, à l’image de Technip Energies et EDF (Origine), Schneider Electric (Edenn), KPMG (Tour Eqho) ou encore Veolia (Parc des Portes de Paris). Nous nouons avec eux de réelles relations de confiance et de partenariat. Enfin, Icade peut aussi s’appuyer sur le soutien d’un actionnaire de référence de poids et de long terme avec la Caisse des Dépôts. Ce soutien est particulièrement précieux alors que le marché est compliqué et qu’Icade se transforme. »
« Nous avons su nous adapter et réagir. Le pôle Promotion a pris des décisions financières structurantes en réduisant ses coûts de fonctionnement et en réalisant une revue exhaustive de son portefeuille de projets pour ne conserver que les plus adaptés aux réalités du marché. Nous avons également ajusté nos prix et nos projets pour acquérir plus de nouveaux clients. Si notre rentabilité a diminué, nos objectifs de chiffre d’affaires et de réservations de logements ont été atteints. Au final, nous surperformons le marché du logement. Nous avons su être opportunistes en rachetant des projets à des promoteurs et en nouant des partenariats pour mener des opérations de co‑promotion. C’est le cas avec IDEAL Groupe avec lequel nous projetons une vingtaine d’opérations. »

In Rungis (94), one example of the synergies between property and development is the transformation of four single-family buildings into a mixed-use, green neighbourhood. Another example is in Lyon (69), with the launch of the ‘6ème Art Lafayette’ programme. For this project, Icade Promotion acquired a nearly 8,900 sq.m office tower from Foncière d'Icade, with a view to converting it into 101 homes by 2026. In Plessis-Robinson (92), Icade is building a new district, ‘Le Carré Haussmann’, jointly with SEMPRO, the town's developer. The Arcade office buildings, owned by Icade, will make way for 650 homes, shops and 4,735 sq.m of waterproofed, green space.

+ sustainable city

Bioclimatic architecture, greening, bio- and geosourced materials, new construction methods, renovation and conversion of buildings... Icade is taking action at every level to reduce its environmental impact and adapt its portfolio and development projects to climate change.

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École EFREI, Villejuif (94)

Le futur établissement d’enseignement supérieur de l’école EFREI est un projet qui s’inscrit pleinement dans le plan stratégique d’Icade pour bâtir la ville de 2050. Construit sur une ancienne friche, ce nouvel édifice de plus de 4 700 m² accueillera jusqu’à mille étudiants. Le futur ensemble sera labellisé E+C- niveau E3C1 et certifié HQE Bâtiment Durable Niveau Excellent 9 étoiles. Des panneaux solaires, positionnés sur le toit et en ombrières sur façade, alimenteront l’établissement pour 22 % de sa consommation annuelle en électricité.

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Garrigae Caserne, Briançon (05)

Icade réhabilite une ancienne caserne militaire en un hôtel 4 étoiles comprenant quatre-vingt-trois chambres, des espaces de vie communs, un spa, un restaurant et des salles de séminaire. Le futur lieu sera labellisé « bâtiment durable méditerranéen-niveau argent » grâce à l’emploi de matériaux biosourcés dans la phase de restructuration. Le confort d’été sera assuré par la mise en place de brise-soleils orientables.

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Pulse, Saint-Denis (93)

À Saint-Denis, Pulse est un immeuble de bureaux de 28 860 m² aux espaces baignés de lumière naturelle. Avec sa structure mixte bois-béton, ses matériaux biosourcés et des éléments largement issus du réemploi, Pulse est une référence en matière de performance environnementale, tant durant sa conception que son exploitation. L’immeuble a accueilli les équipes de Paris 2024 durant la préparation et le déroulement des Jeux olympiques et paralympiques. Pulse accueillera à partir de 2026 les équipes du conseil départemental de la Seine‑Saint-Denis.

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L’écrin blanc, Les Angles (66)

Icade réhabilite un ancien site de colonie de vacances de 3 260 m². Le bâtiment sera transformé en quarante-neuf logements dont six saisonniers vendus à la commune des Angles. Le terrain, situé à proximité immédiate du domaine skiable des Angles, offre une vue imprenable sur les montagnes avoisinantes. La réhabilitation permet une baisse de l’impact carbone de plus de 30 % par rapport à une construction neuve ainsi qu’une nette amélioration de la performance énergétique. Une partie du site sera désartificialisée, en transformant une partie de l’enrobé existant en espaces verts.

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    Adapting cities and buildings to climate change, making clear commitments and concrete advances in CSR, reconciling sustainability and real estate or integrating biodiversity into projects: discover all these themes in our integrated annual report.

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+ Mixted city

The mix of functions and uses can be applied at the scale of a building, a housing scheme or a neighbourhood. Our housing developments may include shops, offices or facilities. Some of Icade's tertiary assets are converted into housing. We are also active at the gateways to towns and cities, which we hope will be reconfigured into more mixed neighbourhoods.

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Université de Chicago à Paris, 13ème

Construit au-dessus de la gare Bibliothèque François-Mitterrand dans le 13ème arrondissement de Paris, le nouveau centre parisien de l’Université de Chicago s’étend sur 2 400 m² de surface de plancher. En structure bois dans sa majorité, il est le fruit d’une démarche environnementale exigeante, avec des espaces de biodiversité à tous les niveaux. Ce campus universitaire s’inscrit dans un projet plus large de quartier mixte, comprenant quatre-vingt-neuf logements et huit commerces répartis en trois immeubles.

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Résidence So Victoria, Aix-les-Bains (73)

Sur un ancien site de La Poste, Icade et La Poste Immobilier réalisent « So Victoria », un ensemble mixte de logements et commerces. La résidence se compose de soixante-quatorze logements dont dix‑neuf logements en logements locatifs sociaux (LLS) et cinquante-cinq en accession. Un cœur d’îlot sera aménagé en espace vert, créant ainsi un lieu de rencontres et d’échanges entre les habitants.

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Îlot Lafayette, Lyon (69)

Un projet emblématique de réhabilitation de bâtiments existants au coeur de Lyon, d’un site initialement mono-usage tertiaire à un ensemble mixte de bureaux, logements et commerces, autour d’un jardin central. Cette réalisation a été pensée pour être exemplaire : labellisée bâtiment bas carbone (BBCA), elle utilise des matériaux biosourcés, notamment le bois, et mobilise la filière hors site avec la préfabrication de nombreux éléments.

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Quartier de Gally, Versailles (78)

À la limite des jardins du Château de Versailles, sur le site de l’ancienne caserne Pion, Icade construit le Quartier de Gally. Outre cinq cent cinquante logements (dont 30 % sociaux), le projet prévoit l’implantation d’un groupe scolaire, d’une crèche, d’un hôtel, d’une salle polyvalente publique et d’une halle gourmande avec commerces et restauration. Les habitants pourront également profiter de jardins partagés et de vergers.

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    Understanding and integrating urban and regional dynamics, understanding the changing face of commercial property, offering housing for all, and orchestrating the redesign of city entrances: discover all these themes in our integrated annual report.

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+ Innovative city

Icade thinks differently about real estate. Through innovation, we transform ideas into practical solutions that can be applied immediately to our property assets or development projects. Our innovation approach is operational and results-oriented, and aims to pave the way for new sectors.

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Viaterra, Lyon (69)

Au cœur du 6ème arrondissement de Lyon, Viaterra est un immeuble de bureaux de 4 500 m² sur sept niveaux. Viaterra comprend notamment des façades en terre crue et à ossature bois. Il s’agit d’un des neuf projets en cours pour Icade avec Terrio, une start-up d’Urban Odyssey, le start-up studio d’Icade. Fabricant de blocs en pisé préfabriqués et industrialisables, Terrio propose grâce à la terre crue une solution alternative au béton, qui permet de diviser par dix l’empreinte carbone.

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The Work Village, Saint-Denis (93)

Sur le parc des Portes de Paris, Icade et Nagomya, une start-up d’Urban Odyssey, lancent « The Work Village ». Nagomya est un opérateur d’espaces de travail bioinspirés et atypiques destinés à des micro-événements. The Work Village est le premier lieu conçu et opéré par Nagomya pour Icade. D’une surface de 1 000 m², il sera livré en mars 2026. Il a également pour fonction d’être un démonstrateur des innovations proposées par Icade.

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Hoya, Dunkerque (59)

À Dunkerque, la résidence Hoya se compose de 126 logements sur trois immeubles. Pour garantir avec deux ans d’avance le seuil 2025 de la RE2020, Icade a fait appel à Time To Beem, une start-up d’Urban Odyssey. Solution SaaS permettant de décarboner le secteur de la construction immobilière, Time To Beem a permis aux équipes de mieux appréhender leur démarche bas carbone et d’optimiser leurs choix constructifs, illustrant la capacité du numérique à accélérer la transition environnementale du secteur.

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Inspir’Avignon, Avignon (84)

Avec Inspir’Avignon, Icade et Primosud vont réaliser un projet mixte d’une surface de 43 000 m² à l’architecture bioclimatique, qui offrira logements, activités économiques, loisirs et commerces. High Six, une start-up d’Urban Odyssey, est intervenue sur le projet avec son offre d’assistance à maîtrise d’ouvrage hors site. Grâce au digital, High Six déploie une offre unique pour optimiser les programmes immobiliers bas carbone, de la faisabilité aux ordres de services.

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    Find out more about the emergence of new, innovative approaches to building the city of 2050 and the boom in new construction methods in our integrated annual report.

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