Actualité • 3 October 2022
Mobilité, durabilité, densification, nouvelles technologies et mixité d’usages, tels sont les nouveaux défis auxquels font face les villes aujourd’hui. Dans ce contexte, le marché de l’immobilier tertiaire n’a pas d’autres choix que de s’adapter à ces nouveaux usages en proposant des offres de bâtiments adaptables, réversibles et flexibles. Le marché est en train de vivre une véritable révolution et ces nouveaux usages soulèvent des questions sécuritaires et règlementaires importantes.
Ronan Poilverd, Directeur de la Sécurité et de la Sureté chez Icade, nous apporte son éclairage sur ces évolutions règlementaires.
Aujourd’hui, l’immeuble à usage unique devient un concept obsolète. Les bâtiments se transforment en de véritables lieux de vie où l’on peut travailler, manger, se reposer, se divertir, etc. Les immeubles de demain connaitront des mutations au cours desquelles les bureaux devront se transformer en logements et inversement.
Cependant, ces changements d’usages vont bien plus vite que la règlementation qui n’a pas été pensée pour répondre à ces besoins de réversibilité et de flexibilité. Afin de remédier à cette rigidité règlementaire et de réduire les coûts liés au changement de destination, l’article 30 de la loi Elan pour l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique du 23 novembre 2018, prévoit de créer une catégorie d’Immeubles de Moyenne Hauteur (IMH). L’objectif de cette mesure est d’harmoniser les règlementations entre bureaux, établissements recevant du public et logements pour les bâtiments allant de 28 mètres à 50 mètres de hauteur pour in fine permettre des transformations fonctionnelles et la mixité des usages au sein d’un même bâtiment. Cette réglementation est aujourd’hui toujours en cours de rédaction.
En plus de ces transformations fonctionnelles, le marché doit également répondre aux enjeux de développement durable actuels en augmentant l’usage d’éco-matériaux dont le bois pour les constructions et les rénovations de bâtiments. Ce matériau présente des qualités reconnues et la grande majorité des projets actuels font appel à la construction bois pour tout ou partie de la structure. Une Charte Bois Construction Publique Exemplaire a même été rédigée à l’instigation de l’Etat, du conseil régional et d’associations. Son signataire s’engage à respecter les seuils minimaux d’intégration de bois imposés pour des constructions neuves ou des réhabilitations.
En France ce nouvel usage dans la construction d’immeubles élevés ou complexes pose toutefois un certain nombre de questions. En effet, l’absence de retour d’expérience face au problème de l’incendie inquiète les services d’incendie et de secours. Des travaux et des études sont également en cours, associant tous les professionnels de la filière, des maitres d’ouvrages et les autorités afin de mettre en place des guides de bonnes pratiques. Le respect de ces derniers devrait rassurer les acteurs de la prévention contre l’incendie et permettre de continuer le développement de la filière.
Outre la nécessité d’une veille régulière sur les diverses évolutions règlementaires, Ronan Poilverd nous fait part de conseils supplémentaires pour réussir un projet immobilier : s’entourer d’experts qualifiés et sélectionnés pour leur capacité à travailler au sein d’une équipe multidisciplinaire afin d’anticiper et d’assurer la prise en compte de toutes les contraintes du bâtiment, capitaliser sur les retours d’expérience des projets précédents et garantir une coordination fluide des différentes compétences. L’exemple de l’immeuble Le Brabant dans le parc du pont de Flandre, le Tribunal de Grande Instance transformé pour l’école d’enseignement supérieur Planeta Formación y Universidades n’était pas un projet très complexe techniquement parlant mais imposait un délai de livraison incroyablement court pour cette restructuration lourde. Et pourtant, ce fut un excellent exemple de réussite collective. Le projet a été livré en seulement 8 mois avec des résultats probants grâce à une excellente capacité de coordination et de communication entre tous les acteurs y compris les autorités chargées de la délivrance des autorisations règlementaires.
