Actualité • 3 October 2022
On observe une dynamisation de l’offre dans le secteur de l’immobilier tertiaire. Alors que le bâtiment n’était qu’un espace figé, fait de béton et de fournitures, il se complexifie pour devenir un ensemble de datas et de services complexes et dynamiques. Tout l’enjeu est donc de proposer des espaces serviciels pour pouvoir ajuster les fonctionnalités du bâtiment en fonction de la demande et de l’usage. Cela est rendu possible grâce à des évolutions technologiques dont nous parle Thierry Borgel, Directeur des systèmes d’informations et du digital chez Icade.
La première évolution concerne la connectivité mobile. Les nouveaux bâtiments neufs réhabilités en HQE ne captent plus et deviennent totalement étanches aux ondes. Pour remédier à cela, il est nécessaire de contourner cette contrainte en prévoyant par exemple la mise en place d’un dispositif DAS (Distributed Antenna System) dans le bâtiment dès sa conception pour éviter de gêner les occupants et d’engendrer des surcoûts inhérents à une installation trop tardive non anticipée. Parallèlement à cela, l’arrivée de la 5G, dont les premiers déploiements ont été réalisés en 2020 et qui devrait couvrir les principales zones urbaines en 2025, impose aux différents acteurs immobiliers d’intégrer d’ores et déjà cette contrainte dans la conception des bâtiments. A noter à ce sujet que la couverture indoor d’un bâtiment, d’une usine, ou d’un entrepôt est un des cas d’usages les plus cités de 5G d’entreprise.
De plus, la connectivité des différents organes d’un bâtiment est révolutionnée car on observe une convergence vers un backbone IP, c’est-à-dire une standardisation du protocole IP au sein des bâtiments. Cela est rendu possible grâce à la mise en place d’équipements IP dans les bâtiments neufs et à l’utilisation de la fibre plutôt que du cuivre, qui présente d’ailleurs de nombreux avantages par rapport à ce dernier.
Enfin, une dernière révolution est l’arrivée de la wifi 6. Après la wifi 5, celle-ci devrait garantir une meilleure qualité de service en améliorant la qualité de la couverture du réseau dans les bâtiments.
La demande en bureaux tertiaires est largement tirée vers le haut avec des attentes de plus en plus exigeantes en bureaux plus performants et responsables. De la mesure de la qualité de l’air à l’optimisation des espaces de travail, l’installation de multiples capteurs au sein des bâtiments permet de récolter de nombreuses données qui seront ensuite analysées pour in fine proposer au client final un meilleur environnement de travail.
La tendance aux outils BIM (Building Information Modeling) promeut également l’émergence d’un double numérique du bâtiment. Cette base de données numériques permet de disposer d’une maquette numérique paramétrique 3D et de faire le lien entre les données récoltées par les capteurs installés et les différents équipements du bâtiment. Ce « double numérique » est finalement la représentation digitale en temps réel des caractéristiques et des propriétés physiques et fonctionnelles des équipements et matériaux d’un bâtiment depuis sa conception jusqu’à sa démolition. Dans une démarche d’amélioration continue permanente et grâce à l’analyse et au croisement des données récoltées, le BIM sera donc très utile pour permettre aux directions concernées de proposer des actions préventives ou correctives. Des opérations ciblées de maintenance prédictive, l’anticipation de rénovations futures ou encore l’optimisation de la performance environnementale du bâtiment sont autant d’actions que le BIM permettrait de mener dans un souci d’amélioration de l’espace de vie au travail.
L’augmentation du nombre d’objets connectés dans les bâtiments fait croitre la quantité de données à stocker et à analyser. L’Edge Computing représenterait une bonne alternative, certainement complémentaire, au cloud computing puisqu’il permet de traiter et d’analyser de gros volumes de données transmises par l’IoT directement en local. Ainsi il représente un avantage considérable puisqu’il rend le bâtiment totalement autonome, ce qui signifie des capacités renforcées de sécurité, de conformité, de réactivité (latence) et de résilience par rapport au Cloud. Selon Thierry Borgel, un nouveau métier devrait faire son apparition, celui d’opérateur bâtimentaire. Un rôle à responsabilité puisqu’il sera le garant du bon fonctionnement des différents organes connectés du bâtiment.
Qui n’a jamais eu envie de se projeter dans ses futurs locaux ? Bien qu’elle soit encore très peu mise en œuvre aujourd’hui, les technologies de réalité augmentée ou de réalité virtuelle tendent à se démocratiser. Ces concepts permettraient au futur locataire de se déplacer sur un étage témoin de son futur immeuble et d’imaginer ses futurs espaces de travail tant au niveau des volumes que du mobilier et des matériaux.
