Actualité • 3 October 2022
L'espace de travail est en pleine mutation et l'humain est au centre même de la réflexion sur la conception des futurs ensembles tertiaires. Xavier Bouyer, Directeur Business Développement chez Icade, nous fait part de son regard sur l’évolution de ces espaces et sur la façon dont Icade aborde les enjeux qui gravitent autour du futur de l’immobilier tertiaire.
« "Aujourd'hui on ne vend plus seulement un plateau et un bail mais une prestation “all inclusive” et surtout flexible ; et le client regarde un prix global rapporté au mètre carré et de plus en plus rapporté au poste de travail." »
On a vu ces dernières années déferler sur les espaces de travail la vague du coworking. Ces nouveaux lieux proposent des solutions plus flexibles et plus adaptées aux usages et attentes des collaborateurs. On constate notamment une nette évolution auprès des décideurs de projets qui souhaitent plus d’agilité dans la gestion de leurs sujets immobiliers et des poches de flexibilité dans leurs baux long terme. Les clients sont de plus en plus nombreux à se tourner vers de nouveaux modèles, proche du “pay for use”*, tendant à créer ce que l’on résume dans le terme "office as a service"**. Les modèles immobiliers flexibles commercialisés sous forme de contrats de prestations de services offrent aux clients la possibilité de louer des postes tout équipés sur des durées d’engagement plus courtes.
Mais si l’appétence pour ces nouveaux espaces s’est généralisée, ces derniers sont confrontés à certains enjeux de taille, notamment avec la crise sanitaire que nous connaissons. S’ils ne sont pas pris en compte, cela impactera directement la qualité de vie au travail des utilisateurs. Un des défis auquel font face les espaces immobiliers flexibles concerne la densité. Les gens aiment se retrouver dans les quartiers centraux des grandes villes ou des zones attractives. Les loyers plus onéreux amènent alors les spécialistes de l’immobilier flexible à vendre un grand nombre de postes de travail, avec des ratios m²/poste très ou trop optimisés. Or cette densification a un impact direct sur l’expérience des utilisateurs qui ne restent qu’un temps dans de tels espaces. Il faut en effet pouvoir apporter du bien-être dans la durée ; et répondre également aux enjeux sanitaires avec une demande de sécurité accrue.
Ces diverses évolutions dans les usages permettent de dessiner une vision possible de l’immeuble idéal de demain. Ainsi, les espaces loués en baux commerciaux classiques côtoieraient ceux organisés selon les codes du coworking, du nomadisme et des bureaux flexibles. Grâce à cette diversité, le client pourrait trouver la variable d'ajustement qui lui convient. Enfin, environ 15% de la superficie totale de l’immeuble serait dédiée aux services avec par exemple la mise en place de conciergeries ou de crèches collectives. Il ne s’agit pas non plus de démultiplier le nombre de services proposés au détriment de l’expérience délivrée. Par ailleurs, des espaces intelligemment pensés impliquent un bon équilibre entre technologie et humain, entre hyper connectivité et espaces de « déconnexion », d’échanges.
Il s’agit donc de proposer un mélange de bureaux flexibles ou non, d’espaces collaboratifs, associés à des espaces ouverts sur l’extérieur pour créer des lieux de rencontre. A ce titre, on voit apparaitre dans ces nouveaux lieux, le métier d’hospitality manager, inspiré du monde de l’hôtellerie. C'est lui qui garantit un climat de travail agréable, propice à la convivialité. Il est ainsi en charge de créer des liens entre les différents occupants du lieu afin de créer une communauté dans laquelle chacun se sent bien.
Dans cette optique, Icade propose à ses locataires l’offre Imagin’Office, qui se définit comme une nouvelle génération de bureaux pour les entreprises en mouvement. Alliance de la solidité du Groupe Icade et de l’agilité de l’équipe Imagin’Office, cette nouvelle offre propose des espaces de travail flexibles, collaboratifs, clés en main et/ou sur mesure, conçus et gérés dans une démarche durable.
Pour le moment, nous explique Xavier Bouyer, l’offre est proposée au sein du patrimoine Icade en Ile-de-France et en régions. Dès 2021, elle commencera à être mise en place sur des sites qui font du sens de manière complémentaire aux implantations de la Foncière Tertiaire. On aura ainsi un réseau d’espaces Imagin’Office, composé de postes nomades, de bureaux modulables selon les usages, de salles de réunion toutes équipées, avec un bouquet de services intégrés et en option. L'objectif pour Icade est de développer des immeubles hybrides afin de satisfaire la demande de flexibilité de ses locataires, mais également de pouvoir s’adapter aux futures évolutions des usages et besoins. Pour la Foncière Tertiaire, cela permet de bénéficier de relais de croissance, d’adapter ses offres aux besoins de sa clientèle, de proposer des offres immobilières hybrides, et également d’optimiser l’utilisation de son parc immobilier. L’enjeu, conclut Xavier Bouyer, est de déployer cette offre dans une logique de réseau afin de permettre à l’ensemble de ses utilisateurs de se rendre facilement d’un lieu à l’autre. Notre objectif est d’ouvrir 25 espaces Imagin’Office sur le territoire national d’ici 2024.
* "pay for use" = payer pour l'utilisation
** "office as a service" = le bureau comme service
