Rapport Annuel Intégré 2023

Pour la sixième année consécutive, Icade publie un rapport annuel intégré réalisé selon les principes de l’International Integrated Reporting Council (IIRC), le cadre de référence international portant sur le reporting intégré.

Destiné à l’ensemble de nos parties prenantes, ce rapport intégré propose une vision globale et synthétique du Groupe et de ses leviers de performance durable dans un environnement complexe et mouvant. Il rend compte, de façon claire et transparente, de la manière dont Icade est en capacité de créer de la valeur à court, moyen et long terme, au bénéfice de ses clients et partenaires, de ses collaborateurs, des territoires et de la société dans son ensemble.

Notre ambition pour les quatre prochaines années est forte, car le temps n’est plus aux demi-mesures. Nous allons renforcer notre position d’opérateur intégré pour poursuivre la diversification de notre portefeuille, capitaliser sur notre expertise en matière de RSE tout en conservant une gestion financière prudente. L’ensemble de ces actions contribuent à poser les bases solides de notre ambition pour la ville à 2050.

Nicolas Joly

Directeur Général d'Icade

ReShapE : le plan stratégique 2024-2028 d’Icade

Forte de 70 ans d’expérience, Icade est un investisseur et un promoteur, engagée depuis plus de 20 ans dans l’intégration des meilleures pratiques ESG. Le Groupe dispose d’un portefeuille de 6,5 milliards d’euros d’actifs en part du Groupe (82 % de bureaux, 11 % de locaux d’activité, 5 % d’autres actifs et 2 % de réserves foncières). En réponse aux mutations profondes des usages au sein des immeubles et des quartiers, ainsi qu’aux défis climatiques majeurs de la société, Icade se fixe quatre priorités stratégiques à horizon 2028.

1

Poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande

Actifs et offre adaptés aux besoins des clients, sélectivité accrue sur les projets du pipeline et reconversion/cession de certains actifs.

2

Accélérer la diversification du portefeuille en cohérence avec les besoins croissants de mixité

Locaux d’activité, résidences étudiantes et data centers.

3

Construire la ville de 2050, mixte, innovante, durable

Approche globale au service du développement de quartiers mixtes et solutions pour répondre aux enjeux de bas carbone et de biodiversité

4

Maintenir une structure financière solide

Gestion prudente du passif, redéploiement du capital équilibré entre de nouveaux investissements et une réduction de la dette du Groupe et focus sur les projets créateurs de valeur

Chiffres clés 2023

Cash-Flow Net Courant Groupe
350,6 M€

(4,62€ par action)

Actif Net Réévalué NTA Groupe
5,1 Md€

(67,2€ par action)

Valorisation du portefeuille
6,5 Md€

(en part du Groupe)

Dividende 2023
4,84€

par action (+ 11,8 % vs 2022)

Collaborateurs
1067

(équivalent temps plein sur l'année 2023)

Deux métiers,
un même objectif

En tant qu’opérateur intégré, Icade entend s’appuyer sur ses deux métiers, la promotion et l’investissement, pour construire et reconstruire la ville à 2050. En témoigne la complémentarité entre ses deux activités sur des projets toujours plus nombreux.

  • La Foncière Tertiaire

    Principalement implantée en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales, Icade propose une approche de l’immobilier tertiaire centrée sur les besoins de ses clients. Avec des réserves foncières significatives, un savoir-faire reconnu en matière de solutions immobilières innovantes et une réelle expertise des enjeux urbains et de RSE, le Groupe accompagne ses clients pour réinventer des environnements de travail flexibles, accessibles, répondant à des ambitions environnementales élevées, avec des services et abordables.

  • Le pôle Promotion

    Avec ses 23 implantations régionales, Icade Promotion accompagne ses clients (particuliers, collectivités locales et investisseurs institutionnels) pour développer des opérations de bureaux, de logements et des grands équipements publics. Le pôle Promotion affiche des objectifs ambitieux en matière d’empreinte carbone. En lien avec la trajectoire 1,5 °C du Groupe validée par la SBTi, Icade s’est fixé pour objectif de réduire l’intensité carbone de son pôle Promotion de - 41 % entre 2019 et 2030.

Emmanuelle Baboulin Membre du Comex en charge de la Foncière Tertiaire

Charles-Emmanuel Kühne Membre du Comex en charge du pôle Promotion

Emmanuelle Baboulin Membre du Comex en charge de la Foncière Tertiaire

Charles-Emmanuel Kühne Membre du Comex en charge du pôle Promotion

Emmanuelle Baboulin Membre du Comex en charge de la Foncière Tertiaire

Charles-Emmanuel Kühne Membre du Comex en charge du pôle Promotion

Emmanuelle Baboulin Membre du Comex en charge de la Foncière Tertiaire

Charles-Emmanuel Kühne Membre du Comex en charge du pôle Promotion

Emmanuelle Baboulin Membre du Comex en charge de la Foncière Tertiaire

Charles-Emmanuel Kühne Membre du Comex en charge du pôle Promotion

1/10

Sur le plan opérationnel, comment votre activité s’est-elle adaptée au contexte de la remontée des taux d’intérêt ?

Découvrir la réponse
2/10

Sur le plan opérationnel, comment votre activité s’est-elle adaptée au contexte de la remontée des taux d’intérêt ?

Découvrir la réponse
3/10

Quelles sont les performances enregistrées lors de l’année écoulée ?

Découvrir la réponse
4/10

Quelles sont les performances enregistrées lors de l'année écoulée ?

Découvrir la réponse
5/10

Dans ce contexte économique difficile, comment concilier objectifs environnementaux et performance ?

Découvrir la réponse
6/10

Dans ce contexte économique difficile, comment concilier objectifs environnementaux et performance ?

Découvrir la réponse
7/10

En quoi le modèle d'Icade est-il un atout pour votre activité ?

Découvrir la réponse
8/10

En quoi le modèle d'Icade est-il un atout pour votre activité ?

Découvrir la réponse
9/10

Quelles sont les priorités et les perspectives pour 2024 ?

Découvrir la réponse
10/10

Quelles sont les priorités et les perspectives pour 2024 ?

Découvrir la réponse

« L’impact de la hausse des taux et surtout le manque de visibilité nous ont mis fortement sous tension en pesant sur la valorisation de nos actifs et sur les bilans financiers de nos locataires. À cela s’est ajoutée une profonde évolution des façons de travailler, avec la montée du télétravail et une réflexion de nos locataires sur leur stratégie immobilière dans un objectif d’économie. Notre travail a donc consisté à les accompagner dans leur réflexion tant sur les plans financier et d’aménagement que de performance énergétique. Le locataire souhaite avoir de moins en moins de sujets à gérer en direct, d’où le lancement de notre bouquet de services Icade Solutions. »

« Sur l’immobilier résidentiel, nous nous sommes adaptés en vendant une partie de nos logements en bloc à des institutionnels. La remontée des taux d’intérêt a en effet réduit significativement la capacité des ménages à emprunter et à acheter des logements. Nous avons atteint quasiment 68 % de nos réservations en vente en bloc contre 50 à 55 % les années précédentes. Quant à la vente de logements à l’unité aux particuliers, qu’ils soient investisseurs ou accédants à la propriété, nous avons adapté nos prix en adéquation avec le marché. Pour le développement de projets, nous avons été beaucoup plus sélectifs. Finalement, adaptabilité, agilité et réactivité ont été les maîtres mots de notre action. »

« En termes de location, nous avons réalisé une année record à + 22 % par rapport à 2022 avec des signatures représentant 243 000 m², soit 130 baux dont 44 signés par de nouveaux locataires. Le nombre de renouvellements montre notre capacité à conserver nos clients malgré un contexte extrêmement concurrentiel. La mise en place d’Icade Solutions, qui nous permet d’aider nos locataires à refaçonner leurs espaces de travail, est un moyen de nous différencier sur le marché. Notre Net Promoter Score – qui mesure le niveau de satisfaction de nos clients – est ainsi passé de + 8 en 2022 à + 14 en 2023. Quant à notre activité d’investisseur, elle a également été très satisfaisante avec la vente dans de très bonnes conditions de deux actifs à Marseille (Grand Central et Eko Active) et la livraison d’un immeuble clé en main (M Factory), également à Marseille. »

« Nos performances résultent de l’état du marché : - 13 % en volume et - 7 % en réservation en valeur. Mais au regard de l’évolution du marché telle qu’annoncée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et d’un benchmark de nos concurrents, nous avons largement surperformé le marché. Les chiffres de la FPI affichent en effet une baisse de réservation de logements neufs de 26 % par rapport à 2022, soit deux fois plus que nous. Malgré ce contexte, nous avons réussi une vente significative en tertiaire en région avec l’immeuble Osmose représentant 19 000 m². Au total, nous comptabilisons 5 256 réservations de logements et un chiffre d’affaires en croissance de 3 %. »

« En fait, nos objectifs environnementaux sont autant d’arguments qui confortent notre attractivité, car ils rejoignent les propres exigences de nos locataires. Le Bail Engagé Climat par exemple, que nous proposons et qui tend vers la recherche commune d’une meilleure performance énergétique du bâtiment, répond aux attentes des locataires qui, au-delà du loyer, peuvent ainsi agir sur la baisse de leurs charges. »

« Performance et objectifs environnementaux sont, selon moi, indissociables. Il n’y a pas de renoncement environnemental à avoir pour être économiquement performant. Ce n’est ni la philosophie d’Icade ni celle d’Icade Promotion. D’ailleurs, nous avons gagné, avec Redman, un projet du C40 pour la transformation de la tour Guillot-Bourdeix à Lyon, avec des ambitions environnementales extrêmement fortes. Le futur quartier de la Jallère à Bordeaux-Lac est très vertueux sur le plan environnemental avec un projet qui vient mettre la nature au cœur du site. De même, le nouveau quartier de Blagnac (31) que nous réalisons est un projet qui répond également à des ambitions environnementales très fortes grâce notamment à l’intervention d’Urbain des Bois. Notre objectif est de diminuer de 41 % nos émissions carbone en 2030. »

« La structure de son actionnariat s’appuyant notamment sur la Caisse des Dépôts donne à Icade une forte légitimité, une image d’intégrité et une large assise financière. Notre Groupe, qui jouit d’une bonne réputation, est reconnu sur le marché. Il le doit à ses nombreuses compétences en interne et à la synergie de ses deux métiers qui nous permettent de proposer à nos clients des solutions différentes et innovantes. »

« La consolidation des métiers, notamment ceux du promoteur et de l’investisseur, est un véritable atout inscrit dans le plan ReShapE pour faire la ville à 2050. Ce modèle intégré nous apporte une forte crédibilité. Avoir l’ambition de faire la ville à 2050, ce n’est pas seulement concevoir et être maître d’ouvrage, c’est aussi être propriétaire et exploitant comme l’est la Foncière. La complémentarité de ces deux métiers va dans le sens de l’évolution du secteur de l’immobilier. Et dans ce cadre, notre actionnaire la Caisse des Dépôts nous apporte en effet une très forte crédibilité vis-à-vis des territoires. »

« Notre priorité est bien sûr de remplir nos surfaces et de signer des baux avec des produits qui répondent aux attentes des locataires. Une autre de nos priorités est de transformer en hôtels ou en résidences étudiantes un certain nombre de nos immeubles qui ne sont plus adaptés à une activité de bureaux. Enfin, nous allons poursuivre notre diversification entre autres vers des locaux d’activité et des data centers. »

« Nous sommes dans un environnement de marché très incertain et sans doute durablement. La priorité est d’avoir la capacité à se réinventer et à transformer nos modes de fonctionnement tout en continuant à délivrer nos projets du mieux possible sans renoncement sur le plan environnemental. Le message pour 2024 est d’avoir confiance en nous, sur notre capacité à tenir le cap et à mettre en œuvre le plan stratégique ReShapE qui est ambitieux et va générer beaucoup de fierté dans sa mise en œuvre. »

Icade dans son écosystème : créer de la valeur pour nos parties prenantes

  • Julien Renaud-Perret, Directeur de l'immobilier du groupe Pierre et Vacances Center Parcs

    « Arrivés en mars 2001, nous sommes un locataire historique du Pont de Flandre, le seul campus tertiaire dans Paris intramuros. Au fil des crises, comme récemment lors du Covid, nous avons toujours trouvé des solutions car les équipes d’Icade sont à l’écoute. Premier locataire d’Icade à avoir signé un bail vert en 2013, nous avons, lors de son renouvellement, conclu un Bail Engagé Climat qui s’inscrit totalement dans l’ADN du Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs. »

     

  • Vincent-Pierre Freudenreich, Co-fondateur de Terrio

    « Notre activité consiste à fabriquer des matériaux en terre crue pour la construction, à conseiller les porteurs de projet de la conception à la finalisation du projet et à accompagner les Compagnons pour la réalisation sur site. Nos produits répondent à un triple enjeu écologique : la préservation des matières premières, la réduction des émissions de carbone et un meilleur confort lié à la contribution thermique de la terre. Soutenus par le start-up studio Urban Odyssey, nous menons notamment aux côtés d’Icade le projet Bellecombe Lyon pour la réalisation des façades en terre de deux immeubles mixtes R+7. »

  • Guillaume Mizon, Président fondateur de Terre Utile

    « Créée en 2021, Terre Utile produit et vend de la terre végétale recyclée à partir de terre excavée dans les chantiers. Cette activité permet de recycler des terres qui, sinon, seraient mises en décharge, mais aussi de préserver des terrains naturels, de redévelopper de la biodiversité et de réduire les émissions de gaz à effet de serre en diminuant les temps de transport. Pour Icade, nous avons fourni une partie de la terre de la forêt urbaine du Parc des Portes de Paris à Aubervilliers. Nous venons également de signer avec Icade un plan d’actions pour créer davantage de synergies. Nous avons de grandes ambitions ensemble ! »

  • Gilles Sallé, Président fondateur d’AMP Visual TV

    « Cela fait 20 ans que notre activité de tournage en studio est installée à Aubervilliers grâce à une confiance établie de longue date avec nos interlocuteurs d’Icade. Parmi les atouts du site figurent évidemment son accessibilité et sa sécurisation qui, pour nous, sont essentielles car nous tournons chaque jour de nombreuses émissions de télévision avec des célébrités et du public. Mais nous apprécions aussi toutes les initiatives engagées par le Groupe, comme les mobilités douces et la forêt urbaine, qui permettent à nos collaborateurs et collaboratrices de mieux vivre sur le site. »

     

  • Karine Franklet, maire d’Aubervilliers (Seine-Saint-Denis)

    « Comme dans le cas des cours Oasis que nous développons dans les écoles à Aubervilliers, il faut essayer de rendre ces nouveaux espaces végétalisés plus accessibles à tous. Il y a une forte attente de la population, on le voit avec le Parc des Portes de Paris et sa très belle forêt urbaine inaugurée il y a plus de deux ans. Il s’agissait à l’origine d’un parc tertiaire de bureaux et la première année, après la réhabilitation, il n’y avait pas foule. Mais aujourd’hui, les habitants s’y rendent volontiers : pour y jouer le dimanche en famille, pour faire du tai chi… »

  • Raphaël Michaud, adjoint à la mairie de Lyon en charge de la ville abordable, bas carbone et désirable

    « L’opération Audessa offre l’opportunité de proposer un rez-de-chaussée actif, ouvrant sur des espaces de pleine terre et dialoguant avec la ville, et un second bâtiment qui va apporter du logement et de la diversité dans ce quartier. Sur ce projet, les équipes d’Icade ont démontré un savoir-faire qui permet de « faire concrètement la ville », avec cette volonté de réemployer les bâtiments et de retrouver de la mixité d’usage. C’est ce type de projets qui peut inspirer d’autres acteurs pour construire la ville de demain. »

     

Icade à l'épreuve
d'un monde qui change

Face aux enjeux environnementaux, économiques et sociaux qu’implique le projet d’une ville plus durable, Icade se mobilise et innove pour apporter des réponses concrètes sur le terrain et inventer la ville à 2050. Implantée sur l’ensemble du territoire français, Icade accompagne le développement des entreprises, des collectivités locales et des grandes métropoles. Son engagement crée de la valeur dans les territoires et contribue à leur réindustrialisation. Agissant tous les jours pour une ville mixte et inclusive, Icade développe des produits spécifiques, des programmes à forte composante sociale et des dispositifs innovants tels que le bail réel solidaire. Son objectif est de proposer des logements pour tous et créer du lien social à travers des espaces mixtes. Icade agit :

  • Pour une ville inclusive

    Parce que la ville à 2050 doit être pensée et faite pour tous, Icade a résolument placé la notion d’inclusion au cœur de sa démarche. Agissant pour une ville mixte et inclusive, le Groupe développe des produits spécifiques (résidences services, équipements médico-sociaux, colocation...), des programmes répondant à la demande de logements sociaux et des dispositifs innovants comme le bail réel solidaire. Ces initiatives s’inscrivent dans la politique d’Icade dont 50 % des produits sont des logements abordables.

  • Pour une ville plus durable

    Imaginer la ville du futur, construire et gérer des lieux de vie agréables, mixant logements, bureaux, commerces et espaces verts pour une ville qui vit le jour et le soir, la semaine et le week-end : telle est la vocation d’Icade. Mais changer la ville ne se fait pas au détriment de la planète. C’est pourquoi le Groupe a fait de la lutte contre le changement climatique et de la préservation de la biodiversité deux priorités stratégiques, et s’appuie sur l’innovation pour atteindre ses objectifs.

  • Pour le développement des territoires

    Partout en France, et jusque dans les Outre-mer, Icade accompagne aussi bien les entreprises que les collectivités locales et les grandes métropoles. Le Groupe se positionne comme un acteur engagé dans le développement des territoires. Avec un impératif : reconstruire la ville sur la ville. Autrement dit, relever le défi de la transition foncière en privilégiant la réhabilitation et/ou la reconversion d’actifs et en redonnant toute sa place à la nature dans des espaces jusqu’alors artificialisés.

Exemples de réalisations d'Icade

Inventer la ville à 2050, mixte et durable

En savoir plus

Créer de la valeur dans les territoires

En savoir plus

Renforcer le lien social et la cohésion des territoires

En savoir plus

L'exemple emblématique du Village des Athlètes

En savoir plus